图片 [房企]万科拿地700亿 年内销售冲2000亿_IM体育app官网|平台下载*

用户名:

密码:

验证码:

2017年

[房企]万科拿地700亿 年内销售冲2000亿

2013-10-17 19:45 点击次数 :

     导语:虽然9月以来,万科董事会主席王石不停警示楼市的风险,但无论是在土地市场还是在销售市场,万科自己都用迭创纪录的数字来呈现公司的高歌猛进。
  
  10月份,几乎所有的地产分析师都上调了万科2013年销售业绩的预测,普遍在1800亿左右,乐观者更预判万科今年销售将达2000亿。同时,万科的拿地金额也创下历史新高,目前权益买地额已达700亿。
  
    “今年的市场明显好于前两年,相对于碧桂园等公司,万科的表现并不是最出彩的,业绩增长也只是市场的正常反映。”接近万科的知情人士称。面对保利、绿地、恒大等新晋千亿级房企的夹击,万科要持续保持业内“老大”的地位,仍然需要在快速增长和提升效益间保持平衡。
  
  市场带来的“礼物”
  
  尽管后来者来势凶猛,但万科仍然用自己的业绩坐实“老大”之位。
  
  相对于恒大、碧桂园今年可能新晋千亿阵营,保利、中海外、绿地冲击1500亿,万科已向2000亿靠拢。
  
  安信证券分析师万知认为,保守估计万科全年将完成1800亿的销售规模,若公司在四季度加大推盘力度则有可能达到2000亿。
  
  若真如此,则万科从1000亿增长到2000亿,只用3年时间,年均增速超过30%。而过去3年房地产一直保持调控不变。
  
  高速增长的销售更多是市场带来的礼物。CRIC数据显示,前三季度,龙头房企普遍完成年度销售目标的70%以上,万科完成约76%,中海外、碧桂园已提前完成100%。在一些万科内部人士看来,公司的业绩表现“还不够好”。
  
  分市场来看,火爆的北京(楼盘)、广深区域贡献良多。截至9月底,万科北京公司已完成100亿销售,刷新历史纪录;广深区域预计销售金额接近400亿元。
  
  手里有粮心中不慌。万科不断地加大拿地力度。数据显示,1-9月,万科累计新增项目77个,权益地价款629.5亿元,已为2012年全年权益地价款430.3亿元的1.46倍;若加上10月份新增的佛山(楼盘)和北京地块,则年内拿地金额已超过700亿。
  
  对于拿地金额创下历史新高,万科内部人士认为,公司的经营策略实际上一直没有变化,认为价格合理及风险可控就会去拿地;事实上,在2012年,万科的拿地策略曾被认为“保守”,错失了一些发展机会。
  
  相对于1-9月份近1300亿的销售额,按照万科董秘谭华杰的观点,公司拿地金额占当期销售额的60%以内可谓安全。
  
  从拿地分布来看,万科目前已进入近60个城市,是一线房企中区域分布最为均衡的公司。针对一线城市地价、房价高企的现状,王石最近警示了其中的风险。从万科的举动来看,其在一线城市的动作并不多,且以郊区拿地为主。
  
  “北京地区接下来仍然有拿地意向,主要是把量做上去,预期利润并不高。”一位接近万科的银行人士透露,北京万科正通过其所在的银行融资,为拿地做准备。
  
  不过,有长期关注万科的投资者认为,截至目前万科新增项目平均楼面地价3233元,较2012年平均拿地成本高10.0%,相对于1-9月的销售均价1.17万/平方米,地价成本占到27.6%,如果未来市场调整,房价下跌,将蚕食公司的利润空间。
  
  为何周转率越来越慢?
  
  万科总裁郁亮认为,从长期趋势上看,房地产行业的毛利率下滑不可避免,公司也不仅仅采用利润率指标来考核,而更看重ROE(净资产收益率)等指标。
  
  经历2008-2010的下滑后,万科全面摊薄的ROE在2011年回升至18.17%的水平,2012年ROE增至19.66%,为1993年以来的最高水平。在2013年中期业绩会上,万科管理层表示,预计年内ROE仍将保持增长。
  
  ROE指标很大程度上取决于资产周转率,但本报记者查询发现,万科2007~2013年中期的资产周转率持续走低,均低于0.5,其对资金的利用率呈下降趋势,2013年一季度大幅下降至0.04,中报回升到0.10,按照万科往年资产周转率表现来看,半年周转率通常是全年的1/3,则今年万科资产周转率可能在0.3左右,这仍然显著低于过去7年的平均水平0.37。
  
  资产周转率反映的是一家公司对于资本的利用效率。2003年万科的资产周转率曾达到0.57,意味着当时万科大约投入2元钱能做1元的生意。而在过去的10年中,“均好中加速”成万科的一个重要战略主题。但为什么万科的资产周转率反而越来越慢?
  
  万科有关人士指出,首先是精装修业务的大幅增长,在整个业务结构中精装房已经占到90%左右,这虽然使得现金回款提前,但延长了结算周期,拖慢了资产周转率。
  
  还有分析人士将之归结为万科不断增持的商业地产。从去年到现在,万科各大区域公司旗下诸多商业地产项目试水进入建设期,而商业地产在建设阶段,需要占压大量现金,导致资金周转率变慢。
  
  此外,今年上半年各大城市的限价政策导致万科推盘放缓,从拿地、开工到销售变现的周期拉长,也是资产周转率变慢的原因。
  
  根据万科内部“净资产回报率=净利润率×周转率×(财务杠杆+合作杠杆)”这一公式,万科不得不用更多的合作来提升财务杠杆,促使ROE的提升。
  
  这已反映到财务报表中。截至中报,万科资产项目中“其他应收款”余额为330.72亿元,比年初增加64.88%,主要原因是合作方往来款项增加。
  
  “我们在资本的运用能力上与海外公司仍然存在明显差距。”万科公司内部人士坦言,这也是万科走出海外与新鸿基、铁狮门等公司合作的原因:向对方学习如何提高资金利用效率,如何用一块钱做更多的生意。
  
  王石更指出,未来的房地产行业就是融资和资本运作能力的竞争,没有几千亿的融资平台很难继续保持领先。
  
  中投证券分析师李少明指出,在房企融资放开有条件向建设安居房、普通性住房的房企倾斜背景下,万科具有较强的融资优势。如果万科B转H完成,则对公司估值有很大提升,更有助于资产周转率加快。
  
  瑞银证券分析师李宗彬预计,万科2013年新开工面积将达到1,750万平米,同比增长22%,2014年可售资源将快速增长,业绩持续高增长可期。
  
  过去两三年来,万科的角色定位已经悄然转向,从住宅开发商转为城市配套商。多位分析人士认为,万科未来要保持行业持续领先的地位,除了销售额的增长之外,还要看其商业地产方面的运营能力,以及在住宅开发与商业地产之间的资金协调能力,这对万科是极大的挑战。

(责任编辑:admin)
文章人气:
首页 | 新闻 | 财经 | 军事 | 百科 | 科技 | 数码 | 汽车 | 游戏 | 娱乐 | 体育 | 文化 | 教育 | 房产 | 旅游 | 健康 | 女性 | 明星 | 美女